Was ist AHO Heft 9?
Das Leistungsbild der Projektsteuerung erklärt

Wer einen Projektsteuerer beauftragt, hört schnell den Begriff AHO Heft 9. Doch was genau steckt dahinter? Welche Leistungen sind darin geregelt? Und welche Bedeutung hat dieses Regelwerk für Ihren Bauauftrag?

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen als zertifizierter Projektsteuerer, was AHO Heft 9 ist, wie es aufgebaut ist — und warum es für Bauherren einen entscheidenden Unterschied macht, ob ihr Projektsteuerer nach diesem Standard arbeitet oder nicht.

Was ist die AHO und was ist Heft 9?

Die AHO — Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e. V. — ist ein Zusammenschluss der maßgeblichen Berufsverbände im deutschen Planungs- und Bauwesen. Dazu gehören unter anderem der VBI, die BAK, die DVAI und der DVP.

Die AHO veröffentlicht eine Schriftenreihe, in der sie Leistungsbilder, Honorierungsmodelle und Standards für Planungsleistungen definiert, die nicht in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) geregelt sind. Das bekannteste dieser Hefte ist Heft 9: „Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft — Standards für Leistungen und Vergütung".

Es liegt derzeit in der 4. Auflage (2020) vor und gilt als der verbindliche Branchenstandard für Projektsteuerungsleistungen in Deutschland.

Projektsteuerung vs. Projektleitung — eine wichtige Unterscheidung

AHO Heft 9 unterscheidet klar zwischen zwei Rollen, die im Bauprojekt eng zusammenwirken, aber unterschiedliche Verantwortungssphären haben:

In der Praxis übernimmt ein externer Projektsteuerer nach AHO Heft 9 häufig beratende Aufgaben in beiden Bereichen — je nach vertraglicher Vereinbarung. Die Grenze zwischen PS und PL sollte im Projektsteuerungsvertrag klar geregelt sein.

Die fünf Handlungsbereiche der Projektsteuerung

AHO Heft 9 strukturiert alle Leistungen der Projektsteuerung in fünf Handlungsbereiche, die quer durch alle Leistungsphasen eines Projekts laufen:

• Organisation, Information, Koordination und Dokumentation — Schnittstellen zwischen allen Projektbeteiligten managen, Sitzungen leiten, Berichtswesen aufbauen
• Qualitäten und Quantitäten — Projektziele definieren, Planungsqualität sichern, Nutzungskonzept abstimmen
• Kosten und Finanzierung — Budgets aufstellen, Kostenentwicklung kontrollieren, Mittelabfluss steuern
• Termine und Kapazitäten — Rahmenterminplan erstellen, Detailterminplanung koordinieren, Verzögerungen erkennen und gegensteuern
• Verträge und Versicherungen — Vergabestrategie entwickeln, Vertragsunterlagen prüfen, Nachtragsprüfung und Claimmanagement

Diese fünf Handlungsbereiche gelten als das Rückgrat professioneller Projektsteuerung. Sie ermöglichen es, ein Bauprojekt ganzheitlich zu steuern — nicht nur einzelne Aspekte zu verwalten.

Die neun Leistungsphasen der Projektsteuerung

AHO Heft 9 orientiert sich an den neun Leistungsphasen der HOAI — vom Projektsystem (LPH 0) bis zur Objektbetreuung (LPH 9). Dies ermöglicht eine direkte Verzahnung mit den Leistungen der Architekten und Fachplaner.

• 0
  Projektsystem (Vorprojektphase)Machbarkeit, Projektorganisation, Zieldefinition, Rahmenbedingungen klären
• 1
  GrundlagenermittlungAnforderungen analysieren, Projektziele schärfen, Bedarfsplanung begleiten
• 2
  VorplanungPlanungsvarianten bewerten, Kostenschätzung prüfen, Genehmigungsstrategie abstimmen
• 3
  EntwurfsplanungKostenberechnung kontrollieren, Planungsfortschritt koordinieren, Qualitätsstandards sichern
• 4
  GenehmigungsplanungGenehmigungsverfahren begleiten, Auflagenmanagement organisieren
• 5
  AusführungsplanungPlanungsfreigaben koordinieren, Schnittstellenmanagement zwischen Fachplanern
• 6–7
  Vorbereitung & Mitwirkung bei der VergabeVergabestrategie, Ausschreibungsunterlagen prüfen, Angebote bewerten, Bieterverhandlungen begleiten
• 8
  Objektüberwachung (Bauphase)Termincontrolling, Kostencontrolling, Nachtragsmanagement, Claimmanagement, Abnahmen koordinieren
• 9
  ObjektbetreuungMängelmanagement, Restleistungen abwickeln, Projektdokumentation finalisieren

Der Projektsteuerer arbeitet dabei parallel zu den HOAI-Planern — er ist nicht deren Vorgesetzter, aber der koordinierende Berater des Bauherrn, der alle Fäden in der Hand hält.

Grundleistungen und Besondere Leistungen

AHO Heft 9 unterscheidet zwischen zwei Typen von Leistungen:

Grundleistungen

Diese Leistungen sind im Standard-Projektsteuerungsvertrag enthalten und decken den typischen Bedarf ab. Sie sind klar definiert und bilden die Grundlage für die Honorarberechnung. Beispiele: Aufstellen des Rahmenterminplans, laufendes Kostencontrolling, Sitzungsleitung, Nachtragsmanagement.

Besondere Leistungen

Diese Leistungen gehen über den Standard hinaus und müssen gesondert vereinbart und vergütet werden. Typische Beispiele aus meiner Praxis:

• BIM-Management und BIM-Koordination (Building Information Modeling)
• Lean Construction / Last Planner System
• Earned Value Management (EVM) für komplexe Infrastrukturprojekte
• Claim-Dokumentation und Klagenvorbereitung
• Due-Diligence-Begleitung bei Immobilientransaktionen
• Betreibermodelle und PPP-Strukturierung

Wie wird das Honorar nach AHO Heft 9 berechnet?

AHO Heft 9 enthält eine Honorartafel, die auf den anrechenbaren Kosten des Projekts basiert. Das Honorar steigt mit dem Projektwert — aber nicht linear, sondern degressiv: Je größer das Projekt, desto geringer ist der prozentuale Honoraranteil.

Dabei wird das Honorar nach Honorarzonen gestaffelt — ähnlich wie bei der HOAI für Architekten. Die Zone richtet sich nach der Schwierigkeit und Komplexität des Projekts. Ein einfaches Hochbauprojekt liegt in Zone I, ein komplexes Infrastrukturvorhaben mit mehreren Schnittstellen in Zone III oder IV.

Zusätzlich können die Parteien vereinbaren, ob das Honorar als Pauschalhonorar, als Stundenhonorar oder als prozentualer Anteil der anrechenbaren Kosten abgerechnet wird. Für Bauherren ist das Pauschalhonorar häufig der transparenteste Ansatz.

Warum sollten Bauherren auf AHO Heft 9 bestehen?

Ein Projektsteuerer, der nach AHO Heft 9 arbeitet, verpflichtet sich zu einem klar definierten Leistungsbild. Das schützt Sie als Bauherr in mehrfacher Hinsicht:

• Klarheit über Leistungsumfang — Sie wissen genau, was Sie bekommen und was zusätzlich zu vergüten ist
• Vergleichbarkeit — Angebote verschiedener Projektsteuerer werden vergleichbar, weil alle denselben Standard zugrunde legen
• Qualitätssicherung — Der Standard definiert nicht nur, was getan wird, sondern auch wie und mit welcher Sorgfalt
• Honorartransparenz — Die Honorartafel gibt Orientierung und schützt vor überhöhten oder intransparenten Abrechnungen
• Rechtssicherheit — Bei Streitigkeiten bietet AHO Heft 9 einen anerkannten Maßstab für die Beurteilung von Leistungspflichten

Was ich als Projektsteuerer nach AHO Heft 9 konkret tue

Als zertifizierter Projektsteuerer (DVP, GPM) wende ich AHO Heft 9 als methodischen Rahmen für jedes meiner Projekte an — von Bahninfrastrukturprojekten über Hochbauprojekte bis hin zu IT-Implementierungen im Infrastrukturbereich.

Konkret bedeutet das:

• Aufbau eines strukturierten Projektcontrollings (Kosten, Termine, Qualitäten) von Beginn an
• Laufendes Berichtswesen mit klaren KPIs für Ihre Entscheidungen als Bauherr
• Proaktives Risikomanagement — Probleme werden erkannt, bevor sie zu Schäden führen
• Strukturiertes Nachtragsmanagement nach anerkannten Methoden (dazu mehr in meinem Artikel zu Nachtragsmanagement)
• Vollständige Projektdokumentation, die im Zweifelsfall vor Gericht standhält

Dabei kombiniere ich den AHO-Standard mit modernen Methoden wie Lean Construction, BIM-Integration und Earned Value Management — je nach Anforderung und Projektgröße.

Fazit: AHO Heft 9 als Qualitätsmaßstab

AHO Heft 9 ist mehr als ein trockenes Regelwerk. Es ist der Qualitätsmaßstab, der professionelle Projektsteuerung in Deutschland von bloßer Projektbegleitung unterscheidet. Als Bauherr sollten Sie bei der Auswahl Ihres Projektsteuereres gezielt fragen: „Arbeiten Sie nach AHO Heft 9?"

Die Antwort sagt viel über das Selbstverständnis und die Methodik Ihres zukünftigen Partners aus.